Trwa ładowanie proszę czekać ...

Umowa przedwstępna i jej specyfika

18 maja 2017

Umowa przedwstępna u notariusza ma szczególny status, jest więc zaliczana do instytucji tak zwanego prawa zobowiązaniowego. Jej definicja znajduje się w Kodeksie cywilnym i mówi o tym, że jest porozumieniem stron, które zobowiązują się w nim do zawarcia oznaczonej umowy określanej w języku prawniczym jako „umowa przyrzeczona”. Jeśli chcielibyśmy przedstawić tę definicję w języku jeszcze bardziej zrozumiałym, zwrócilibyśmy uwagę przede wszystkim na to, że strony umowy przedwstępnej decydują się na zawarcie pewnej umowy w przyszłości.

Jeśli zatem mówimy o umowie przedwstępnej jako takiej, musimy mieć świadomość tego, że nie pociąga ona za sobą skutku rozporządzającego. Jej podpisanie jest ważnym aktem, nie przenosi jednak własności tej rzeczy, jakiej dotyczy umowa, a jedynie zobowiązuje stronę sprzedającą do tego, aby określoną rzecz sprzedać i zrobić to w określonej cenie oznaczonej wcześniej osobie. Ta zresztą również nakłada na siebie pewne zobowiązania, deklaruje bowiem, że nie tylko kupi dany przedmiot, ale również, że zrobi to za cenę, która została określona w zawieranej przez obie strony umowie. Kodeks stawia przed umową przedwstępną pewne oczekiwania, ma ona więc sens jedynie wówczas, gdy pojawia się w niej opis istotnych warunków, na jakich ma przebiegać nasza przyszła transakcja. Tu decydujące znaczenie ma definicja typu umowy oraz jej przedmiotu, jeśli bowiem informacje na ten temat nie pojawią się w zapisie, nie będzie można podpisać umowy przyrzeczonej.

umowa przedstępna

Oczekuje się też, że pojawi się w niej informacja na temat terminu, w jakim na dojść do umowy przyrzeczonej, choć w tym wypadku nie mamy już do czynienia z warunkiem koniecznym. Umowa przedwstępna odnosi się do umowy przyrzeczonej, ta ostatnia nie może jednak pozostawać w sprzeczności z Kodeksem cywilnym. Naruszenie tej zasady sprawia, że realizacja umowy przedwstępnej nie jest konieczna, a ona sama traci swoje prawne znaczenie. Umowy przedwstępne są zawierane relatywnie często, zwykle dotyczą przy tym sprzedaży oraz kupna tak nieruchomości, jak i samego prawa do określonego lokalu. Umowa taka może mieć różną formę i nie ma obowiązku nadawania jej postaci aktu notarialnego, w pewnych okolicznościach właśnie takie rozwiązanie okazuje się jednak najbardziej praktyczne. Dzieje się tak przede wszystkim wówczas, gdy jedna ze stron zaczyna się uchylać od wykonania postanowień umowy, w takich okolicznościach bowiem akt notarialny jest znacznie lepszym i skuteczniejszym zabezpieczeniem niż ma to miejsce w przypadku innych form umowy.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala nam na dochodzenie swoich racji. Co więcej, daje nam nawet szansę na przymusowe zawarcie umowy przyrzeczonej na uzgodnionych przez strony warunkach, choć rozwiązanie takie traktuje się zwykle jako ostateczność dążąc przede wszystkim do tego, aby stawiać na polubowne rozwiązanie rodzącego się sporu. Oczywiście, również w innych okolicznościach możemy dochodzić swoich praw, wtedy jednak najczęściej jedynym, co nam pozostaje, jest staranie się o odszkodowanie jako formę rekompensaty. Co więcej, nawet ono nie może być zbyt wysokie, dotyczy bowiem jedynie kosztów, jakie ponieśliśmy po to, aby zawrzeć umowę przedwstępną. Jeśli nasz partner nie chce zawrzeć z nami umowy przyrzeczonej, możemy też oczekiwać od niego, że naprawi szkodę, jaką ponieśliśmy dlatego, że liczyliśmy na pozytywny obrót naszych spraw. Warto też wspomnieć o tak zwanym przymusie notarialnym. Jest on stosowany w odniesieniu do umów przedwstępnych w obrocie nieruchomościami i prawami do lokali.